Ak nepočítame výnimky, tak na vlastné bývanie na Slovensku si drvivá väčšina z nás musí zobrať hypotekárny úver a zaviazať sa ho splácať bankovým inštitúciám dlhé roky. Stáva sa však, že z rôznych dôvodov sa rozhodneme počas splátkového obdobia prejsť do inej banky. Inak povedané, refinancovať úver. O čo ide?
Aby sme sa trošku zorientovali, tak najskôr si povedzme, čo to refinancovanie hypotéky vlastne je. Základným princípom tohto finančného produktu je splatenie stávajúceho hypotekárneho úveru novým hypotekárnym úverom.
Dôvody, prečo sa tak urobiť, sú naozaj rôzne. Ide predovšetkým o možnosť skrátiť si obdobie splácania, menej preplatiť na úrokoch, zmeniť založenú nehnuteľnosť, znížiť mesačnú hypotekárnu splátku, či vyňať z hypotekárneho procesu spoludlžníka a prevziať tak hypotéku iba na seba.
Najčastejší dôvod pre refinancovanie hypotéky
Najčastejším dôvodom z tých vyššie vymenovaných je zníženie úrokovej sadzby v čase, keď sa končí obdobie jej fixácie. Banka musí zo zákona upovedomiť svojho klienta dva mesiace pred koncom obdobia fixácie úrokovej sadzby a ten sa rozhodne či ostane naďalej klientom banky, alebo si prenesie podlžnosť do banky inej.
Samozrejme, refinancovať hypotekárny úver môžete kedykoľvek – ale nie vždy sa vám to aj oplatí. Banky si totiž pýtajú často neúmerné poplatky za zmenu banky, resp. za predčasné splatenie úveru.
Kedy je vhodný čas na zmenu banky
Ako zistíte, či sa vám oplatí alebo neoplatí refinancovať svoj hypotekárny úver? Tak na toto neexistuje jednoznačne správna odpoveď. V každom prípade treba osloviť pokiaľ možno čo najviac bánk a dať si u nich vypracovať podrobnú ponuku.
V tejto súvislosti si treba uvedomiť jednu dôležitú vec. Nielen vy preskúmate banky, ale aj ony preveria vás, preklepnú v úverovom registri dostupnom pre všetky banky. Či ste pre banky vo všeobecnosti serióznym klientom, či splácate požičané riadne a načas.
Rovnako musíte počítať s tým, že banka, do ktorej si prenesiete úver, vám vyrubí poplatky za poskytnutie úveru, za znalecké posudky, poplatok za vklad do katastra a v neposlednom rade poplatok za spracovanie toho, čo ste nechali v pôvodnej banke – teda vašej podlžnosti.
Ďalším dôležitým aspektom pri refinancovaní stávajúceho úveru je, či ho chcete splatiť len za výhodnejších podmienok, alebo si k nemu plánujete pribrať nejaký ďalší úver. Tak isto vám banky zohľadnia okrem dodržiavania splátkového kalendára aj vašu bonitu. To znamená, akú majú pri vás garanciu splácania úveru do budúcnosti. Musia sa nejako istiť a nenavliecť sa do vzťahu s problematickým klientom.
Nechceli sme vás, samozrejme, vystrašiť. Len sa vás snažíme upozorniť na to, čo vás čaká. Pripravte si preto pred každou návštevou banky všetky potrebné dokumenty, ako občiansky preukaz, doklad o príjme, daňové priznanie za posledný rok – a ak ste živnostník – list vlastníctva, znalecký posudok a iné rovnako dôležité dokumenty.
Sledujte meniacu sa výšku úrokových sadzieb
Ten spomínaný najčastejší dôvod pre refinancovanie hypotekárneho úveru je naozaj kameňom úrazu. Banky sa dnes doslova bijú o každého klienta. Preto stlačili úrokové sadzby na samé dno.
Tie v priemere klesli za posledných dvadsať rokov na minimálnu možnú úroveň, banky nemajú veľa priestoru pre manévrovanie. Rozdiely medzi nimi sú naozaj len kozmetické. Kedysi malo Slovensko, naopak, tie najvyššie úrokové sadzby v rámci celej Európy. Ich znížením sa len dostali, dá sa povedať, na európsky priemer.
Súčasná situácia je nazývaná dvojsečnou zbraňou
Lenže ako dobre vieme, každá minca má dve strany. Extrémne nízke úrokové sadzby spojené s benevolentným poskytovaním hypotekárnych úverov, v snahe získať si na svoju stranu klienta, vedú paradoxne k čoraz väčšiemu počtu ich nesplácania.
Zašlo to tak ďaleko, že Národná banka Slovenska bola prinútená zakročiť a prijať určité opatrenia. Týmto zásahom sa pomaly sprísňujú podmienky poskytovania hypoték, čo bude mať zase spätne vplyv na opätovný percentuálny rast úrokových sadzieb. Banky musia predsa nejako vykryť straty pochádzajúce z obmedzení prístupu k svojim produktom.
A aký efekt sa týmto celým dosiahne? No okrem iného aj ten, že nehnuteľnosti mierne zdražejú a banky ich budú ochotné refinancovať iba do výšky 80 % ich hodnoty. A aj v tom prípade vás viac-menej prinútia vziať si nejaký svoj ďalší produkt.
Napriek čiernym prognózam
Napriek týmto akoby čiernym prognózam mnohí odborníci tvrdia, že ešte nikdy neboli klienti bánk tak blízko k vlastnému bývaniu ako dnes. Ľudia chcú bývať, ľudia potrebujú bývať.
Oplatí sa teda požiadať o hypotekárny úver a rovnako aj o refinancovanie hypotéky. Momentálne sú zatiaľ na Slovensku na to stále priaznivé podmienky. Až blízka budúcnosť ukáže, či budeme nútení svoje tvrdenie korigovať.
Foto: pixabay.com
